住宅ローンを初めて借りる人必読!3種類ある住宅ローン金利の選び方

住宅ローンを初めて借りる人必読!3種類ある住宅ローン金利の選び方

  • @DIME
  • 更新日:2020/10/18
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住宅ローンには主に3種類の金利タイプがあります。住宅ローンは、金利タイプの特徴についてよく理解の上選びましょう。

3種類の金利タイプ

金利のタイプは大きく分けて、変動金利、固定期間選択型、固定金利です。

■変動金利

変動金利は、借りているときに借入金利が金利実勢により変動するものです。

適用金利が以下の式で決定されます。

適用金利=基準金利−〇%(優遇金利)

基準金利は各行が決める短期プライムレートが参考にされます。短期プライムレートは優良企業に短期で貸し出す際の最優遇金利で、各行の最頻値は2009年1月の1.475%から今まで変わっていません。その代わり優遇金利が大きくなっており適用金利が現在0.5%を割れるなど低下しています。

6ヶ月ごとに金利実勢に応じて適用金利が変動します。例えば、借入時適用金利が0.5%で6か月後1%になっていればそのとき適用金利が見直され、借入残高に対する利息が増えるため総返済額は増加します。しかし、実際の毎月の返済額はそのときには変更されず金利変更前と同じになります。

実際の毎月の返済金額が変わるのは5年ごとの見直しのときです。総返済金額が増えていれば毎月の返済額は増額し、減っていれば減額されます。見直されない5年間の間にはどうなっているかというと、返済額が増えていれば毎月の返済額の中の利息部分を増やす、返済額が減っていれば毎月の返済額の元金部分を増やすというように元金と利息の割合で調整します。また、5年間の見直し時に金利上昇により毎月の返済額が大きく上がるようなときには1.25倍ルールといって、毎月の返済額が返済前の1.25倍より大きくならないよう調整されます。金利上昇によりこの1.25倍ルールで返済しきれなかった場合には、返済期限に一括で返済する必要があります。

このような5年間ごとの見直しと1.25倍ルールは、よく選ばれている元利均等返済型でのルールになります。

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金利タイプとは別に、返済方法に元利均等返済と元金均等返済という2つの方法があります。

特に何もいわなければ元利均等返済になっていることが多いでしょう。

元利均等返済は、毎月の返済金額が一定で、返済額に占める利息の割合を調整することで返済額を一定にしています。最初の返済時に利息の割合が大きくなるため、総返済額が元金均等返済に比べる多くなります。

一方、元金均等返済は元金を一定金額支払っていくため、最初の返済額が大きくなり、返済期間が過ぎていくと減っていきます。元金を大きく減らしていくため、総返済額が元利均等返済より少なくなります。

ただし、変動金利で元金均等返済を行うと、金利上昇時大幅に返済額が増える可能性があるため注意が必要です。

■固定金利

固定金利は、借りているときに金利が一定で支払額も変わりません。固定金利で参考にされている金利は10年国債という長い期間借りるときの金利のため同時期で比べると変動金利より金利が高くなります。

固定金利は様々な種類がありますが、その60%が「フラット35」という住宅金融支援機構の35年全期間固定金利を選んでいます。「国民の住生活向上のため」という理念のもとに設立された政策金融機関であるため、長期固定金利が通常の市場金利より非常に低いのが特長です。実際の申込は、取扱いのある民間金融機関で申し込みます。

■固定期間選択型

一定期間は固定金利で、固定期間終了後そのときの基準金利をもとにした変動金利または固定金利が適用される金利です。

例えば、借入時から10年間は1%の固定金利で、10年後はそのときの基準金利−〇%の変動金利または固定金利が適用されるというような住宅ローンです。

当初の固定金利が、同時期で比べると変動金利よりは高く、長期固定金利よりは低くなります。

ただ、固定期間終了後はそのときの金利が適用されるため、固定期間終了時金利が上昇していれば長期固定金利にしておけばよかったことになり、金利が低下していれば変動金利の方が良かったことになります。

金利タイプ別選び方

住宅ローン利用者で60%の方が変動金利を選んでいます。理由としては、今後の金利が現状より上昇すると考える人が少ないことが挙げられます。金利が低下、または変わらなければ一番適用金利が少なく、総返済額が少なくて済むのは変動金利だからです。同時期で比べると適用金利が低いのは変動金利になります。

ただ、金利を比較して単純に低いからという理由で変動金利を選ぶのは危険です。

変動金利を選んでも良いのは、借入期間が短いまたは繰上げ返済で借入期間を短くできる方です。

借入期間が35年のような長い期間借りる場合、しばらくはマイナス金利が導入されており金利上昇はないと考えられますが、35年後はわかりません。35年間の間に急激に金利が上がれば返済が滞ってしまったり、教育資金などの資金計画が予定通りにいかなくなってしまったりするリスクもあります。

35年のような長期で変動金利を借りる場合は、金利上昇しても返済できるか、繰上げ返済をして借入期間を短くできるか考えてから借りましょう。

もし不安であれば、逆に今の低金利で固定できるフラット35がおすすめです。

フラット35は変動金利より同じ時期で比べると金利が高いですが、返済期間中に金利が変わらないため、35年のような長期で借り入れする場合におすすめです。今の低金利下で金利を固定できるのもメリットです。フラット35の金利は、平成28年の0.83%が非常に低い金利となっていますが、現在令和2年の1.21%も非常に低い金利水準となっています。

固定期間選択型は、固定金利終了後に一括繰上げ返済できる方に最適です。

一括返済せずに返済を続ける場合には、変動金利または固定金利がおすすめです。

なぜなら、固定期間終了時に金利が上昇していればそのときの金利になってしまうデメリットがあるからです。

もし、金利が低下、変わらないと考えるのであれば変動金利が圧倒的に金利は低く、もし金利が上昇すると考えるのであればフラット35の方が今の低い金利で固定できるからです。

住宅ローンは長い間のお付き合いとなり、必ず毎月返済しなければなりません。

そのため、自分が長期で必ず返済できる無理のない金利タイプを選びましょう。

(参考)
住宅金融支援機構
https://www.jhf.go.jp/files/400353605.pdf

文/大堀貴子
フリーライターとしてマネージャンルの記事を得意とする。おおほりFP事務所代表、CFP認定者、第Ⅰ種証券外務員。

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