住宅ローン「隠れ人気商品」は「固定金利0.49%」でめちゃ得する

住宅ローン「隠れ人気商品」は「固定金利0.49%」でめちゃ得する

  • 現代ビジネス
  • 更新日:2019/08/24
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気がついた人たちから殺到中!

住宅ローンには「変動金利型」「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の三つの金利タイプがあり、「変動金利型」や「固定期間選択型」は金利が低いものの、借入後の金利上昇によって返済額が増えるリスクがある。

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〔photo〕iStock

それに対して、「全期間固定金利型」は金利がやや高めだが、完済までの金利が確定していて、借入後の増額のリスクはない。家計への安全を重視するなら、「全期間固定金利型」が絶対にお勧めだ。

しかし、「全期間固定金利型」の難点は金利がやや高いことだ。安全重視か目先の支払額を重視するか。悩みどころだろう。

2019年8月現在、メガバンクの「変動金利型」は店頭での申込みで0.625%、ネット上での申込みだと0.525%で利用できる。

それに対して、「全期間固定金利型」の代表格といわれる住宅金融支援機構と民間提携のフラット35は、返済期間21年~35年で1.17%、返済期間15年~20年が1.11%になっている。

このため、金利優先から「変動金利型」ローンを利用する人が多いのが現実だ。

でも、ちょっと待っていただきたい。

実は、このフラット35を、「変動金利型」並みの金利で利用できるという離れ業がある。それが、フラット35のなかでも、フラット35(保証型)と呼ばれるローンだ。

住宅ローン固定が「金利0.49%」になるんです…

フラット35には、民間金融機関などが個人に融資した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取るフラット35(買取型)と、民間金融機関が個人に融資する住宅ローンを住宅金融支援機構が保証するフラット35(保証型)の大きく二つのタイプがある。

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図表1にあるように、フラット35全体の申請件数(申込み件数)は、2019年4月~6月の3か月間で3万0901戸。18年4月~6月は3万0136戸だったから、前年同期比では2.5%の増加だ。

しかし、フラット35(買取型)とフラット35(保証型)に分けると、買取型は前年度同期比0.1%の減少で、保証型は29.0%の増加になっている。首都圏の新築マンション契約率の70%割れが続くような厳しい環境のなか、保証型は大幅に実績を増やしているのだ。

なぜ増えているのか――。このフラット35(保証型)はまだ実施している金融機関が少ないなか、着実に実施機関が増加していることが挙げられるが、それよりも最大の要因となっているのは金利の低さだろう。

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図表2は、19年7月現在のフラット35(保証型)を実施している金融機関の、最も低い金利を一覧表に整理したものだ。

なかでも、一番金利が低いのが、フラット35の実績トップを誇る住宅金融専門のアルヒだ。

フラット35には、耐久性、耐震性など一定の条件を満たす住宅に適用されるフラット35Sという制度がある。最長では当初10年間の金利を0.25%引き下げてくれる制度。一定の条件を満たすのはそう難しいことではなく、実際にはフラット35利用者のうち9割前後はフラット35Sの適用を受けている。

アルヒのフラット35(保証型)で、このフラット35Sの適用を受ければ、当初10年間の金利は0.49%に下がる。「全期間固定金利型」の住宅ローンでこんな低い金利は考えられない。メガバンクの「変動金利型」でもネット上の手続きで0.525%、店頭手続で0.625%だから、それよりも低いことになる。

これは団体信用生命保険に加入しない場合の金利なので、加入する場合には0.20%程度の上乗せになるが、それでもネットバンキングの「変動金利型」並みの金利で利用できるというわけだ。

総返済額が「175万円以上」も安くなりました

実際、どれくらいメリットがあるのか、借入額4000万円の場合で試算すると図表3のようになる。

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フラット35(買取型)だと、19年8月の最低金利は0.97%で、フラット35Sで0.25%金利が低くなると、適用金利は0.72%、毎月返済額は10万7769円になる。11年目からは少し返済額が増えて、35年間の総返済額は4625万5680円だ。

それが、アルヒのフラット35(保証型)だと、当初10年間は金利が0.49%に下がって返済額は10万3657円に減る。フラット35(買取型)に比べて4112円も軽くなる。年間では5万円近くの軽減だ。

11年目以降もフラット35(買取型)に比べて4207円の軽減で、35年間の総返済額は4450万140円。フラット35(買取型)の4625万5680円より175万5540円も負担が軽くなる。これだけメリットがあれば、利用者が増えるのも当然のことだろう。

35年目まで金利が確定している安心感

ただ、これだけ有利になる反面、申込みに当たっての条件がやや厳しくなる。金融機関としては、こんなに金利を低くすれば利ざやが小さくなるのだから、それなりに優良な借り手でないと、融資しにくい。

だから、ここで取り上げたアルヒの場合には、取得価格の3割以上の手持ち資金(頭金)があることが条件になっている。2割、1割の手持ち資金でも申込みは可能なのだが、その場合には金利がやや高くなる。2割だと0.54%、1割だと0.59%になる。

これから住宅ローンを利用してマイホームの取得を考えているのであれば、セッセと自己資金を増やして、できるだけ早くこのフラット35(保証型)を利用したいところだ。

何しろ、フラット35(保証型)でフラット35Sの適用を受ければ当初10年間の金利は0.49%で、11年目から上がるといっても0.74%と申込みの段階から確定している。それが完済の35年目まで続くのだ。

それに対して「変動金利型」を利用すると、景気が本格的に回復すれば、0.74%以上になる確率は極めて高い。3%、4%ということはないまでも、1%台、2%前後といったレベルは十分にあり得るだけに、超低金利が続いているうち実現するのが得策ではないだろうか。

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