東京・湾岸で起きた「異変」
8月上旬、タワー型を含む大規模開発中のマンションの販売で異変が生じた。
2020東京五輪・パラリンピックの選手村を転用して東京・晴海地区に整備されるマンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の第1期分600戸が売り出されると奇妙な現象が起きたのである。
14階建ての最上階、レインボーブリッジや東京タワーを見渡せる1億円超の住戸は71倍もの競争率だった。その一方、応募ゼロの住戸が続出したのだ。人気、不人気の差が極端だった。消費者は人気物件以外に触手を伸ばそうとしなかった。販売主は、慌てて落選者に応募のなかった住戸やキャンセル住戸を紹介し、ほぼ売り尽くしたというが、「五輪人気で即日完売」とはならなかった。明らかに顧客は「ようす見」を決め込んでいた――。
豊洲のタワーマンション群〔PHOTO〕iStock
タワーマンションの行く手に陰りがさしてきた。超高層の華やかなヴェールが剥げ、その「不都合な真実」が徐々に露呈してきたようだ。
不動産経済研究所のデータによれば、2019年以降に完成予定の超高層マンションは、全国で300棟、11万4079戸。大量供給が続くが、そのうち73・6%を首都圏が占める。東京23区内に52・5%が集中しており、近畿圏が12・8%、福岡圏3・4%と続く。
高さ60メートル、20階建て以上のタワーマンションの建設は、じつは首都圏頼みの一本足打法なのである。
その建設ラッシュに保育所や小学校、鉄道施設などのインフラ整備が追いつかない供給過剰現象は、川崎市中原区武蔵小杉や、東京都の中央、港、江東、品川の湾岸4区で起きている。超高層が林立する武蔵小杉の朝の通勤地獄は凄まじい。駅舎から長蛇の列が延々と外にのび、ホームは人が転落しかねないほどの混みようだ。
湾岸4区が公立小学校の新築・増改築に投じた費用は、超高層の建設が加速した08年～17年度の10年間で856億円に達し、それ以前の10年間の22倍に膨らんだ。一時的に増えた小学生は、やがて少子化の流れにのまれて減っていく。急いで建てた小学校はいずれ無用の長物となって自治体の財政を圧迫する。タワーマンション開発につきものの補助金は交付できなくなるだろう。災害時の避難場所や備蓄の確保にも赤信号が灯る。
こうした状況を受けてなのだろうか、超高層マンションを見上げる消費者の意識が変わりつつある。
「このまま大量供給が続けば、買い手がつかず、値崩れする。販売が開始されても飛びつかず、ようすを見たほうがいい」。そんな空気がたちこめている。
「タワマン人気」は衰え始めた
そうした状況で、冒頭で触れた「晴海フラッグ」での異変が起きたのである。
晴海フラッグは、大手ディベロッパー11社のグループが13万4000平米の広大な旧都有地を相場の10分の1の超安値で東京都から買い取って開発している。「違法、不当な都民財産の売却」と東京都知事を相手取った民事訴訟も起きた。ディベロッパー側は事業収入が想定よりも上回った場合、その半額分を都に追納すると約束している。よほど後ろめたい土地仕入れだったのだろうか。
ともかく、大会終了後、選手村の建物はマンションに改修され、タワー型2棟が新築される。総戸数5632戸のうち分譲が4145戸。1期600戸の販売が終わっても、まだ3500戸以上売られるので慌てる必要はない、と多くの顧客は判断したとみられる。
ようす見の背景には、超安値で土地を提供された晴海フラッグの販売価格は、今後、近隣相場よりも下げられるとの見方がある。官有地の安値払い下げで暴利をむさぼるのは許さない、と厳しいまなざしが注がれている。
加えて「タワーマンション自体の人気が衰えてきた」とマンション投資業者は言う。
「タワーマンションは、長期的に安定した家賃収入が得られる、低金利時代の希望の光。相続税評価が低く、節税効果が高いと説明されてビジネスマンが手を出しましたが、さすがに供給過剰。以前ほど儲からない。それに長く住むとなると、いろいろ厄介なことが出てきてファミリー層がためらうようになってきました」
「いろいろ厄介なこと」こそ、タワーマンションの「不都合な真実」なのである。
衝突するタワマン住民たち
では、具体的に述べていこう。
まず、区分所有者でつくる管理組合の運営の難しさが挙げられる。多くの購入者は、「めんどうなことは管理会社が全部やりますから」と言われ、安心してしまう。だが、マンションの維持管理の法的、実務的な主体は管理組合だ。区分所有者が住民総会で議決権を行使し、15～16年に一度の大規模修繕の実施や、管理規約の変更などを行う。
タワーマンションの場合、一棟に数百～千戸規模の住戸が入っており、上層階と下層階では生活水準が異なる。高さが格差を生み、多様な価値観を持つ住民を、一つの管理組合がまとめるのは容易ではない。
横浜市港南区の駅前開発で建てられたタワーマンションでは、旧地主が店舗や事務所に賃貸する1～5階と、新規分譲で住民が入った6～30階の意見が衝突。不合理と知りつつ大規模修繕を別々に行ったケースもある。
タワーマンションは投資目的の購入が多く、賃貸率が3〜4割に及ぶのは珍しくない。賃貸率が高くなるほど、維持管理への切実さは薄れ、管理組合の運営が困難になる。結果的に維持管理は管理会社に「丸投げ」され、恣意的な業務発注や不明朗な会計処理が横行する。新築時に低く抑えられていた修繕積立金はどんどん上がっていく。誰かが「これはおかしい」と気づいて改革しようにも周囲が無関心で孤立してしまう。
管理会社への「丸投げ」と無関心の悪循環に陥ると、建物の老朽、劣化への対応が遅れる。これがまた深刻なのだ。
維持・管理のノウハウが確立されていない…
2000年代初頭、国土交通省は制度を改め、「容積率の緩和」という錬金術を駆使してタワーマンションの建設を促した。低層の木造密集地帯の容積率が引き上げられ、超高層がそそり立つ。当時、「都市再生」「都心回帰」のキャッチフレーズで建てられたタワーマンションが軒並み大規模修繕の時期を迎えている。
〔PHOTO〕iStock
ところが、ノウハウが確立されておらず、手探りの状態なのだ。
2年前、私は、ちょうど大規模修繕の真っ最中だった50階建て・2棟・1000戸のタワーマンションを訪ねた。築後15年で外壁の大規模修繕をスタートさせていた。工期は2年で予算規模15億円。現場を見て、発想の転換を強いられた。
そもそも超高層建物は、工法、材料、システムすべてが斬新で同じものはない。究極の一品生産だ。とくに「設備」のすそ野が広く、メンテナンスに莫大な費用がかかる。
そのタワーマンションでは、共用部分の空調の更新に4億円、セキュリティインターホンが2億円、照明のLEDへの交換に1億円、さらにヒーツとよばれるガス熱源の住棟セントラル給湯・暖冷房システムには20億円の費用がかかる。ヒーツには「引当金」が積まれていたが、工事費だけを比べると何が「大規模」なのかわからない。
エレベーターや給排水管にも特殊技術が用いられている。これらの設備が、外壁の経年劣化と並行して傷み、陳腐化する。外壁補修よりも設備更新を優先しなくてはならないこともある。つまりタワーマンションの維持管理は、多元方程式を解くように同時に幾つもの解を導かなくてはならない。外壁補修と防水が中心の大規模修繕ではなく、「多元改修」と呼んだほうが実態に合っている。
ガイドライン作りを進めよ！
私が訪問したタワーマンションでは、住民の橋本友希氏が修繕担当理事として多元改修をけん引していた。橋本氏は、大手不動産会社に31年勤務し、超高層建築や集合住宅の設計に携わり、再開発事業のマネジメントも担当した。建築のプロ中のプロである。橋本氏は、改修資金のやりくりを、こう語った。
「マンション全体で修繕積立金が年間、約2億円たまります。10年蓄えたら20億円ですが、ヒーツの更新で吹き飛んでしまう。やはりランニングコストを抑えなくちゃいけません。共用部分の照明をLEDに変え、空調のエアコンも省エネタイプに交換。外壁補修よりも先にやりました。年間の電気代が1億1000万円から6000万円に下がりました。15年間で7億円節約できる勘定です」
外壁の大規模修繕に際し、橋本氏ら住民はマンションを建設した元施工の大手ゼネコンを巻き込むことにこだわった。超高層をゼロから一品生産で建てた元施工は建物の詳細を把握しており、責任もあるのだから修繕工事の元請けに入ってもらおう、と考えたのだ。
「ここは『200年仕様』を基本構想に建てられています。鉄筋にコンクリートを被せた厚さ（かぶり厚）も厚く、巨大地震でも倒れない設計がされています。200年、建物を維持するには元施工の協力は不可欠。元施工が外れたら、責任の所在があいまいになる。確かに元施工を入れたら間接経費がかさみます。工事費は改修専門の施工会社より2割高くなります。それでも200年後まで面倒をみてもらうべきだと、住民の意見は一致しました」
当初、元施工のスーパーゼネコンは、大規模修繕工事の元請けに入るのを渋っていたが、住民の説得もあって応諾した。大手ゼネコンの参加で施工の質が上がった。ゴンドラと足場の組み合わせも比較的スムーズに行われた。
しかしながら、建物全体を眺めれば、未知の領域があまりに多い。建築のプロの橋本氏でさえ、こう述べた。
「タワーマンションの維持管理は特殊な世界です。建築と、複雑な設備、両方を掌握できる専門家はどこを探してもいません。本当は『タワーマンション・マネージャー』と胸を張って言える人が求められているけれど、いないんです。維持管理の安易な標準化は危険ですが、それでも知識を集めて、修繕・改修のガイドラインを早く作った方がいい。最低限、建物と設備の修繕履歴が世代を超えて伝わるシステムが必要です」
国交省は、容積率を緩和し、補助金を投入してタワーマンションの建設を後押ししてきた。「都心回帰」の旗を振った責任があるのだから、一日も早く、ガイドライン作りを始めてほしいものだ。
最後に「東京の液状化予測図」を紹介しておこう。巨大地震が発生すれば、地盤が液状化する。道路は泥沼と化し、建物が傾き、交通が途絶する。その予測図を見れば、どこが危険か一目でわかる。東京の湾岸エリアは安全とは言い難い。
