賃貸かマイホームなら断然賃貸?老後買うなら都市圏マンション一択!?人生の最大支出「住宅」「老後」について考える

賃貸かマイホームなら断然賃貸?老後買うなら都市圏マンション一択!?人生の最大支出「住宅」「老後」について考える

  • 婦人公論.jp
  • 更新日:2022/06/23
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長年の「家は賃貸か、それともマイホームか」論争にいよいよ決着が!?(イラスト提供:イラストAC)

よく耳にする「家は賃貸か、それともマイホームか」論争。実際に金融広報中央委員会が2021年に発表した「家計の金融行動に関する世論調査」を見れば、2人以上世帯の持ち家率は全国平均で70.7%と高い割合になっています。しかし公認会計士で、お金に関する著書を多数持つ金川顕教さんはといえば、断然「賃貸」派だそうで――。

【図】「不動産価格指数」比較。マンションの値段だけがダントツ上がっている

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若いうちは「賃貸」をおすすめするわけ

”人生の最大支出”とも言われる「マイホーム」「教育」「老後」。そのうち、今回は「マイホーム」と「老後」について考えてみたいと思います。

昔は賃貸派かマイホーム派かで圧倒的に分かれていましたが、今はマイホーム派より賃貸派のほうが多いのではないでしょうか。私個人としても断然、賃貸派です。

将来がどうなるかわからない今のご時世、たとえ収入が下がっても、賃貸であれば安いところに引っ越せます。でもマイホームを買うと返済額が決まるので、簡単に家賃を下げられず、生活が厳しくなります。

そこで私がおすすめするのは、若いうちは賃貸で、老後にマイホームと、2つにステージを分ける考え方。若いうちは転勤があったり、新しいチャレンジをしたり、仕事面でも変化が多く、家族構成も変わりやすい。

マイホームを建てても、子どもが家から出ていけば部屋は余りますし、離婚する可能性もあります。だから賃貸でOK。それが第1ステージです。

そして子どもが独立して、夫婦二人あるいは自分一人になった第2ステージで、マイホームを買います。若いうちは、老後にマイホームを一括で買えるように頑張って貯金しておくわけです。

老後に購入するなら、都市圏のマンションが最適

いざマイホームを買うことになったなら、買うのは都市圏のマンション一択です。なぜかというと売却時に高く売れる「リセールバリューが高い」から。

そもそもリセールバリューが高い不動産とは、土地値が高く、都心、駅近、人気エリア、住環境がいい、人口が増えているといったところです。そして国土交通省の「不動産価格指数」を見ると、値段がダントツ上がっているのはマンション。

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図:マンションや戸建て住宅の不動産価格指数(図:『公認会計士が教えるお金の増やし方大全』より)

つまり「リセールバリューの高さ」という点だけで考えれば、選択すべきは「都市圏のマンション」しかないということです。リセールバリューを意識して買うことで、投資用として貸すこともできますし、5年後に売って利益が出る可能性もあるでしょう。

老後に2,000万円必要ってほんとう?

続いて「老後」のお金について。

今、若い人たちは「年金は破綻する」と思っている人が多いですが、破綻の心配はないと言えるでしょう。

というのは日本の年金は「年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)」が運用し、2021 年3月時点で運用資産額が186兆円もあるからです。

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図:老後もいろいろとお金がかかります(図:『公認会計士が教えるお金の増やし方大全』より)

長生きすれば払う額より、もらう額のほうが多くなることもありえるので、年金は絶対に払ったほうがいい。ただし、当然ながらもらえる額のほうが必要な額より少なくなる可能性もあります。そのために備えるのが老後資金です。

ゆとりある生活をしたいなら

生命保険文化センターのデータによると、毎月夫婦二人で老後生活を送るうえで必要な日常生活費は平均22万1,000円。ゆとりある生活には約36万円必要という結果があります。

一方で、22年5月現在の老齢年金の毎月の受給額は、一人あたり平均約14万円、夫婦で28万円。自営業者の国民年金受給額は一人あたり平均5.5万円。夫婦で11万円ほどです。

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『公認会計士が教えるお金の増やし方大全』(著:金川顕教/ポプラ社)

つまりマックスでもらえるのは28万円ですが、ゆとりのある生活をするためには、それでも月8万円足りません。月8万円×12カ月×老後の必要期間25年=2,400万円。ゆとりのある老後を目指すなら、あと2,400万円足りないということです。

自営業者だと最低限の生活で月11万円、ゆとりのある生活を目指せば、月25万円足りません。最低限の生活として月11万円×12カ月×25年=3,300万円。ゆとりのある生活を送るためには、月25万円×12カ月×25年で7,500万円足りない計算です。

また老後は自宅のリフォーム代や子どもへの援助などもかかるので、これらのイベント費を足した金額が、老後に必要な合計金額になる計算です。

ただし、老後には退職金などもあるでしょうから、よりリアルな数字を把握しておくために、老後に必要と思われる合計金額から退職金を引くなどして一度試算してみるといいかもしれません。

※本稿は、『公認会計士が教えるお金の増やし方大全』(ポプラ社)の一部を再編集したものです。

金川顕教

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