1円も借金せずに不動産投資できる裏ワザがあった!

1円も借金せずに不動産投資できる裏ワザがあった!

  • ハーバー・ビジネス・オンライン
  • 更新日:2018/02/14
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ゆたちゃん氏の購入したアパートafter。壁紙、トイレ、照明の修繕を行った。床を含めて清潔感のある印象にすることができれば、客付がスムーズに進む

「不動産投資は超高額なローンが必須!」というイメージを持つ人は多いだろう。しかし、現金100万円からでもリスクが低いうえ、十分に儲かる不動産投資を実践している勝ち組投資家がいる。そのワザとは?

◆キャッシュ100万円、しかもノーローンで大家さんになれる!

「初めての方は、まず現金で100万円台の物件を買うのがオススメ。リスクが低いうえ、十分に儲かります」と語るのは、保有物件総額10億円超の個人投資家・広之内友輝氏だ。

「地方まで行ったら、100万円台の物件は決して珍しくありません。『地方は人口が少ないからリスクが高い』と言う人もいますが、実は東京より空室率の低い市区町村はたくさんあります。そういうエリアにある格安物件を探せばいいんです」

さらに借金ゼロならローン返済が破綻することがないうえ、空室リスクも考えなくていいと強調する。

「ローン返済があると極端に家賃を下げられませんが、借金ゼロならその制限はありません。どんな物件でも、家賃1万9000円まで下げたら、入居者は絶対に見つかります。例えば、190万円で買った物件なら、それでも表面利回りで12%になります」

一方、競売物件の達人・藤山勇司氏は、「ローン返済がないと、格安な競売物件が非常に買いやすくなる」と語る。

「競売物件は、住んでいる人を退去させるのに苦労することも確かにありますが、手金で買ったサラリーマン投資家なら、その対応に半年や1年かかってもあまり問題ない。つまり、融資の返済を急ぐ必要のあるプロより、借金のない素人のほうが有利なんですよ」

「借金しないで購入できる安い物件を買ったところで大して儲からないだろう」とバカにする人もいるかもしれないが、それは大きな間違いだ。

「確かに1軒あたりの家賃収入は安いが、返済がないので手残りの金額はそれなりにある。それを貯めて、次の物件を買えばいい。1軒目の後、2軒目を買うのに4年かかったとしたら、そこから家賃収入が倍になるので3軒目は2年で手に入る。そして1年半後に4軒目、1年後に5軒目と、加速度的に軒数を増やすことができます」

実際に借金をせずに、雪だるま式に物件を増やしていったのが、個人投資家のゆたちゃん氏だ。彼が1軒目を自己資金で購入したのは12年前。競売で4部屋のアパートを400万円で購入した。

「内装はボロボロのうえ、地盤が沈下し建物が傾いていることに、買った後に気がつきました(笑)。人が住める状態にするまで約9か月、400万円を費やし、満室にするまで1年かかりました。ローン返済があったら、破綻してましたね。でも、満室になったら、固都税と保険料を引いた残りが年間145万円。空室リスクを考えても、平均年120万円を今でも稼ぎ出しています」

最初の物件こそ苦労をしたゆたちゃん氏だが、そこで得られた経験と知識、そして家賃収入を元に次々に物件を買い増し。今では保有物件総額8600万円、家賃収入が月に100万円以上の勝ち組不動産投資家となった。

「まずは安い物件を自己資金で購入してください。多少失敗しても破綻することはないし、その経験があれば2軒目以降は成功しやすくなります。不動産投資は継続することが大事です」

《借金ゼロ不動産投資の大きなメリット》
●家賃を相場以下にできるため空室リスクが怖くない
●ローン返済に追われないので低リスクで競売物件が買える
●安い物件を狙うので、比較的容易に軒数が増やせる

【広之内友輝氏】
空き家再生人、地方×格安のボロボロ空室物件を得意とする不動産投資家。「サラリーマン1億円倶楽部」を主催。著作に『貯金100万円からの月収50万円生活』がある

【藤山勇司氏】
競売不動産の達人。’93年から投資用物件を購入。メールマガジン『藤山勇司の千日講話』も人気

【ゆたちゃん氏】
個人投資家。地方都市のボロ物件をリフォームで再生するのを得意とする不動産投資家。自主管理にこだわり、自宅から車で1時間以内の物件ばかり購入するスタイル

取材・文/山本啓介 図版/ミューズグラフィック 取材協力/楽待
― 持たざる者のための借金ゼロ不動産投資講座 ―

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