【首都圏】5年・10年後に「大化け」する駅ランキングを発表!

【首都圏】5年・10年後に「大化け」する駅ランキングを発表!

  • 現代ビジネス
  • 更新日:2019/03/15
No image

いまはまだ「割安」

せっかく高いお金を払ってマンションを買うのだから、住み心地がいいだけではなく、将来の売却が有利になる資産価値の高い場所で手に入れたいものである。

No image

〔photo〕iStock

とはいえ、六本木、広尾といった一等地であれば資産価値を維持できそうだが、相場が高すぎて簡単には手が出せない。そこで注目したいのが、都心の利便性の高い場所にありながら、人気の点でやや取り残され、相場価格が安いエリア。5年後、10年後には大化けする可能性があるのだ。

そこで参考にしたいのが、民間調査機関の東京カンテイが発表したあるデータ。これは、10年前にマンションが分譲された駅で、現在も中古マンションとしての取引が活発な駅について、分譲時価格と現在の中古マンション取引価格を比較して、リセールバリュー(再販売時の価値)を算出したものだ。

たとえば、10年前の分譲時の3.3㎡当たりの坪単価が200万円で、現在の中古マンションとしての取引価格が150万円であれば、リセールバリューは「150万円÷200万円=0.75」で、75%ということになる。

分譲時価格が200万円で、現在の取引価格が250万円であれば、「250万円÷200万円=1.25」だから、リセールバリューは125%だ。

このリセールバリューの数値が大きいほど、資産価値の上昇が期待できるエリアということができる。

10年間で1.5倍に上がった駅と0.5倍に下がった駅

東京カンテイの『中古マンションのリセールバリュー&賃料維持率2017』によると、首都圏で10年前の分譲価格と現在の中古マンションとしての取引価格の比較が可能なのは683駅。そのうち最もリセールバリューが高かった駅は155.2%で、最も低かったのは50.1%だった。

つまり、一番資産価値が高まった駅でマンションを買っておけば、10年間で資産価値が1.5倍になったのに対して、リセールバリューが最悪の駅で買ってしまった場合には、10年間で資産価値は2分の1まで落ちてしまったことになる。1.5倍になるのか、半値まで下がるのか、まさに天国と地獄だ。

いうまでもなく天国を手に入れたいところだが、首都圏683駅のうち、リセールバリューが100%を超えたのは154駅で、その割合は22.5%に過ぎない。運良く購入後に資産価値が上がるのは2割強で、大半は下がるのが現実。それだけに、資産価値が上がりそうな駅をしっかりとチェックしておきたいところだ。

「大化けする」駅ランキング・トップ10を発表!

まず、首都圏で最もリセールバリューが高かった駅がどこかといえば、都営地下鉄新宿線の「馬喰横山」駅。古くは繊維問屋街として知られ、現在もどちらかといえばビジネス街の色彩が強く、住宅地として注目されることが少ないエリアである。

かなり意外性のある結果だが、分譲時の3.3㎡当たり坪単価が223.0万円に対して、現在の中古マンションとしての坪単価は346.0万円に上がっている。リセールバリューは155.2%になる計算だ。

専有面積70㎡に換算すると、新築時は4730万円だったものが、中古住宅としての価値は7339万円に上がっていることになり、いま売却すれば2609万円の売却利益が出る。売却する予定はなくても、何となく豊かになった気がするのではないだろうか。

マンションの資産価値は分譲価格が高いほど維持しやすいといわれる。人気が高く、価格も高いエリアは、将来的にも相場が維持されやすい。実際、リセールバリューのトップ10には、分譲時の坪単価542.9万円の東京メトロ銀座線の「表参道」駅が10位にランクインされているし、次点の11位には、東京メトロ日比谷線の「六本木」駅が入っている。その「六本木」駅の分譲時の価格は729.4万円だった。

首都圏でリセールバリューの高い駅ベスト10

No image

拡大画像表示〔資料〕東京カンテイ

相場がさほど高くない利便性の高いエリアが狙い目

今回の東京カンテイの調査結果をみても、分譲時の坪単価が400万円以上の駅はすべてリセールバリュー100%以上で、もともとの価格相場の高いエリアは資産価値を維持しやすいという結果になっている。価格が高いエリアは、資産価値を維持しやすいことが、データからも証明されたといっていいだろう。

だから、これからマンションを探すのであれば、そうした資産価値の維持向上を期待できる駅で買うのが安心だが、残念ながら誰でもそうした価格の高いエリアでマンションを買えるわけではない。

そこで、注目しておきたいのが、交通アクセスなどに恵まれた場所にありながら、比較的人気が低く、相場もさほど高くないといったエリアだ。

リセールバリュートップの都営地下鉄新宿線「馬喰横山」駅はその代表格だろう。何しろ駅のあるエリアは東京都中央区アドレスで、都営地下鉄新宿線は「神保町」「市ヶ谷」駅を経て「新宿」駅に直結している。

しかも、この「馬喰横山」駅、実は都営地下鉄浅草線の「東日本橋」駅、JR総武快速線「馬喰町」駅と地下でつながっている。総武快速線なら「東京」「品川」駅に、さらに都営地下鉄浅草線なら「日本橋」「東銀座」「新橋」駅にダイレクトアクセスできるようになっている。

都営地下鉄新宿線の「馬喰横山」駅の隣の「岩本町」駅も、リセールバリュー6位に入っている。

こちらは、「馬喰横山」駅が東京都中央区アドレスに対して、東京都“千代田区”という憧れのアドレス。さらに、都営地下鉄の駅のほか、実はすぐ近くにJR山手線などの「秋葉原」駅がある。駅の北側、神田川を越えるとそこはもう秋葉原の電気街で、駅ビルや各種の買い物施設も充実しており、都心ながら比較的生活のしやすいエリアになっている。

同じようにリセールバリューが3位の京成押上線の「京成曳舟」駅も、分譲時の新築価格が坪174.3万円だったのが、中古マンション取引価格は253.2万円に上がっている。ここなら、現在の中古マンション価格からみても、専有面積70㎡の住まいが5371万円で手に入る計算。周辺エリアの相場に比べてもまだ上昇余地がありそうだ。

京成押上線「京成曳舟」駅というと、少しローカルな印象があるが、実際には都営地下鉄浅草線・京急線と乗り入れていて、都心や羽田空港、横浜方面に直結する便利なロケーションだ。

「横浜駅」より「東神奈川駅」のワケ

リセールバリューで4位に入っているJR京浜東北線の「東神奈川」駅。巨大ターミナルの「横浜」駅のお隣の駅で、交通アクセスなどの利便性が高い割には、マンション価格はかなり安くなっている。

お隣の「横浜」駅は10年前の分譲時の坪単価240.8万円で、現在の中古マンション価格が296.6万円だからリセールバリューは123.2%。それに対して、「東神奈川」駅は新築時が162.0万円で、現在の中古取引価格が234.8万円だから、リセールバリューは145.0%に達する。

この10年間で相場がかなり上がっているとはいえ、まだまだ「横浜」駅に比べるとかなり安い。駅前の再開発が急速に進んでいるので、今後も発展が期待できるのではないだろうか。

「リセールバリューの低い駅」のある共通点

一方、東京カンテイの調査で、首都圏で最もリセールバリューが低かったのは、JR東海道本線の「大磯」駅。分譲時の新築時の坪単価が159.8万円に対して、現在の中古坪単価は80.0万円、リセールバリューは50.1%という結果だった。10年で半値まで下がってしまった計算だ。

大磯といえば、かつては湘南を代表する別荘地であり、政財界人が別荘などを営んだことで知られる。その後有名ホテルが進出し、企業の保養所、研修所などが建てられたものの、最近ではマンションや建売住宅などに建て替えられつつある。

しかし、都心からの距離の遠さなどもあって、注目度はさほど高くないのが現実。リゾート地として一定の人気を保っていた10年前の新築マンション価格が周辺に比べると高めだっただけに、その後の落ち込みが目立つ結果となっている。

そのほかでは、やはり都心からの距離が遠い住宅地が下位に並んでいる。バブル期などに地価の安さから開発が進められたものの、その後開発がストップしているようなエリアはリセールバリューが下がる一方。いったん低下が始まると負のスパイラルは避けられないので、資産価値を考えればこうしたエリアの選択はなしだろう。

マンション選びは、何よりこれからの生活をいかに快適なものにするかという視点からの選択が第一だが、同時に、その選択が資産形成に大きく影響してくることも頭に入れておきたい。それによって、資産価値が高まりそうな物件を見つけることができれば、より豊かな人生につながる――物件選択においては、エリアのリセールバリューに注目しておくことも大切なのではないだろうか。

首都圏でリセールバリューの低い駅ワースト5

No image

拡大画像表示資料:東京カンテイ

この記事をお届けした
グノシーの最新ニュース情報を、

でも最新ニュース情報をお届けしています。

外部リンク

経済カテゴリの人気記事

グノシーで話題の記事を読もう!
スシローと差「くら寿司」一人負けの理由
Jeepレネゲード──5年分のアップデートの出来栄えは?
街乗り最強!苦手なロングライドもカバーするeミニベロ最新モデル5選
アイリスオーヤマだけが「ヒット商品」を連発できる必然的理由
これは長い! トヨタ ハイエース 新型を見た...バンコクモーターショー2019
  • このエントリーをはてなブックマークに追加