オーナーチェンジ物件って正直どうなの? 買い方と押さえるべき重要ポイント

オーナーチェンジ物件って正直どうなの? 買い方と押さえるべき重要ポイント

  • ZUU online
  • 更新日:2016/11/30
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投資物件の購入後、リフォームや修繕などで募集に時間がかかったり、なかなか入居申し込みがなかったりして不安になることがあります。その一方で、オーナーチェンジ物件は購入したその日から家賃収入が発生するのが魅力です。しかしすでに入居者がついているため、空室の物件を買うのとは違ったチェックが必要になります。この記事では、その内容について紹介します。

■すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件の魅力

オーナーチェンジ物件とは、現所有者が賃貸経営として保有している物件をそのまま買い取る投資物件です。投資家にとって、入居者を募集して物件を満室にすることは大変です。不動産業者への営業も必要となってくるため、初心者にはすでに入居者がいて、家賃収入のあるオーナーチェンジ物件を勧めてくる業者さんも少なくありません。

しかし、オーナーチェンジ物件を買う上での注意点をしっかり押さえておかなければ、思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあります。

■メリットとデメリットを比べて、総合的に判断する

では、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。

● メリット
・ 家賃収入がすぐにある
・ 経営管理状況がわかりやすい
・ 想定利回りではなく、実質的な利回りがわかる
・ 区分マンションなどは相場より安く買える場合もある

経営管理状況や契約内容を確認させてもらえることで、その不動産投資の実質的な方向性がつかみやすくなります。空室物件で相場の家賃だけから算出した想定利回りよりも、修繕費や管理費、家賃収入が実際の数字であるため、銀行でローンを組む場合に説明する事業計画性にも信頼度が増します。また区分マンションなどは賃借人付きで、自己の所有に利用制限がつくので流動性が低くなり、相場よりも低めの価格設定になっている場合もあります。

● デメリット
・ 入居者がいるため、室内の内覧が難しい(できない場合が多い)
・ 敷金返還義務なども承継する
・ 満室経営が見せかけの場合もある
・ 保証人やその内容について確認する必要がある

大きなデメリットは、室内の内覧ができないことでしょう。数字的にみて安定した賃貸経営の物件だと思って購入し、その後すぐに賃借人が出ていった際に、室内の傷みが激しいことを発見しても売主には責任は問えません。また契約書から保証人を確認し、現在も保証人として担保できる人なのかどうかも確認する必要があります。長年住んでいる賃借人だからと思って安心していると、その保証人がすでに亡くなっていたというような事例もあります。

■デメリット面への対策を講じ、不安材料を検証する

以上のことからわかるように、内覧の制限への対処と、安定した家賃収入が更に継続できるかどうかにポイントを置くことで、デメリット面への不安を軽減することが可能になります。

内覧ができない物件は、売主が撮影した過去の写真を確認したり、売主に了承を得て、内覧させてもらえないか入居者に頼んでみたりすることも得策です。内覧ができないことを当然のように思いがちですが、それに対する法的根拠はなく案外入居者の了解を得て内覧できる場合もあります。

また、保証人や家賃の信憑性はその資料の提示をすべて求め、何年間住んでいる賃借人なのか調べるといいでしょう。高く売却したいがために、短期間だけ住むように頼まれている売主の知人が入居者の場合も否定できません。

個人の参入も増加し、不動産投資物件の流動性も高くなってきました。オーナーチェンジ物件といっても、区分マンション物件などは手軽な価格で売りに出始めています。オーナーチェンジの物件はデメリットになりそうな材料をしっかりと調べて対応することで、すぐにでも家賃収入が得られる魅力的な物件なのです。安定した利回りのオーナーチェンジ物件を探してみてはいかがでしょうか。(提供:民泊投資ジャーナル)

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